محدودیت‌های منطقه‌بندی به مناطق جدید گسترش یافته و بحران مسکن را بدتر می‌کند

اجماع گسترده ای از کارشناسان موافق هستند که محدودیت های منطقه بندی در ساخت و ساز مسکن بسیار مضر است و باید کاهش یابد. در اخیر مجله شهر مقاله، ادوارد گلیزر، اقتصاددان هاروارد – که مسلماً محقق برجسته کشور در این زمینه است – توضیح می دهد که چگونه این مشکل در سال های اخیر بدتر شده است و مقررات در بسیاری از زمینه ها سخت تر شده است:

تیاو تنظیم بیش از حد بازار مسکن آمریکا در مناطق ساحلی، تحصیل کرده و مولد این کشور آغاز شد. با این حال، با گذشت زمان، موانع ساخت و ساز گسترش یافته است. حومه تونی فینی، و آستین، که زم، دست سازندگان خود را برای ساخت مسکن مقرون به صرفه فراوان باز می گذاشتند، اکنون تقریباً به اندازه منطقه بوستون محدود شده اند.

گسترش مقررات استفاده از زمین تأثیر پایداری بر هزینه مسکن آمریکا خواهد داشت. شبکه محدودیت ها با محدود ، تعداد خانه هایی که می توانند ساخته شوند، قیمت ها را بالا می برد و از طریق عدم اطمین، که ایجاد می کند، از توسعه جلوگیری می کند. از آنجایی که فرآیند صدور مجوز اغلب تنها پروژه های کوچک یکباره را امکان پذیر می کند، سازندگان آمریکایی نمی توانند از صرفه جویی در مقیاس که تقریباً هر کالای تولیدی دیگری را به مراتب مقرون به صرفه تر کرده است، استفاده کنند.

پیامدهای مقررات استفاده از زمین فراتر از هزینه های بالای مسکن است. از آنجایی که مردم نمی توانند به مناطقی که ساخت و ساز ندارند نقل مکان کنند، پربارترین مکان های آمریکا بسیار کوچک باقی مانده اند. بنابراین، تولید ناخالص داخلی کشور کمتر از آن چیزی است که با یک سیستم مسکن منطقی‌تر می‌توانست باشد، و فقر اغلب منجمد می‌شود. حباب‌های قیمت مسکن در زم، که سهام مسکن ثابت می‌شود شدیدتر می‌شود، بنابراین کشور با امتناع از تسهیل ساخت‌وساز به هرج و مرج مالی دست می‌یابد…

در حالی که سواحل کانون اولیه تنظیم بیش از حد بودند، 61 درصد از غرب غیرساحلی و 53 درصد از شرق غیرساحلی بین سال‌های 2006 تا 2018 به طور قابل‌توجهی تنظیم‌تر شدند. در مقابل، 34 درصد از شرق غیرساحلی و 28 درصد از شرق غیرساحلی تنظیم‌تر شدند. مقررات غرب غیر ساحلی کاهش یافت. 52 درصد از کمربند خورشیدی تنظیم شده تر شد و 33 درصد کمتر تنظیم شد.

در سراسر کشور، بزرگترین نهاد نظارتی تغییر می کند در حداقل اندازه لات و تعداد نهادهای مورد نیاز برای تأیید هرگونه تغییر منطقه مشاهده شد. در سال 2006، 28 درصد از جوامع دارای حداقل مساحت زمین یک هکتار بودند. تا سال 2018، 39 درصد از جوامع نمونه دارای حداقل اندازه زمین بزرگتر از یک هکتار بودند. سهم جوامعی که برای تغییر منطقه نیازمند تایید حداقل سه نهاد بود از 22 درصد به 45 درصد رسید.

این ،ش مقررات به این م،ی است که منطقه بندی محدود دیگر تنها یک مشکل برای نیویورک و سانفرانسیسکو نیست. محدودیت‌های نظارتی در ساختمان‌های جدید اکنون بخشی از زندگی در بسیاری از ایالات متحده است، و این اثرات م،بی دارد که بسیار فراتر از افزایش قیمت‌ها است…

این بسته شدن مرزهای کلان شهر پیامدهای کلان اقتصادی دارد. مجدداً، محدود ، عرضه چیزی که تقاضا دارد، حباب‌های دارایی را بسیار محتمل‌تر می‌کند – و این حباب‌ها، اگر به اندازه کافی بزرگ باشند، می‌توانند مانند سال 2007 تأثیر م،ب عظیمی داشته باشند.

دومین نکته اقتصاد کلان این است که محدود ، رشد مسکن به م،ای محدود ، رفت و آمد افراد فقیر به مکان‌های غنی و مولد است. در طول تاریخ ما، آمریکایی‌ها در جستجوی فرصت‌های اقتصادی حرکت کرده‌اند… این روند جابه‌جایی بسیار کند شده است، زیرا مردم فقیر نمی‌توانند در مناطق پررونق پیشرفت فناوری، مانند سیلی، ولی، خانه ب،ند یا اجاره کنند.

مقررات محلی استفاده از زمین نیز آمریکا را نابرابرتر می کند. همکار من راج چتی و نویسندگان همکارش یک «اطلس فرصت» تهیه کرده‌اند که نشان می‌دهد آمریکایی‌های فقیر در کجا بیشترین شانس را برای رشد و موفقیت دارند. معیار اولیه آنها از فرصت، درآمد بزرگسالان کودک، است که والدینشان در زمان تولد کودک فقیرتر از سه چهارم هم نسلانشان بودند. [L]قو،ن و مقررات استفاده در مناطقی که بیشترین فرصت اقتصادی را برای کودکان فقیر فراهم می کند، سختگیرانه است.

داده های ذکر شده توسط گلیزر به طور همزمان قانع کننده و افسرده کننده است. این نشان می دهد که مشکل شدید منطقه بندی محرومیتی بدتر شده است.

اگر در اینجا جایی برای خوش‌بینی وجود دارد، این است که بیشتر مطالعاتی که گلیزر ذکر می‌کند خیلی زود انجام شده‌اند تا موج فزاینده اصلاحات منطقه‌بندی اعمال شده در سال‌های اخیر، مانند لغو منطقه‌بندی تک‌خانواده‌ای در اورگان، در نظر گرفته شود. از مصوبات اخیر در کالیفرنیا و کانکتیکات، و خیلی چیزهای دیگر. ایالات به همان اندازه متفاوت است نیویورک، ماساچوست، یوتا، مونتاناو ویرجینیا در حال اجرای یا بررسی اصلاحات اساسی در سال جاری هستند. پیشرفت دشوار خواهد بود، زیرا منافع قدرتمند “NIMBY” (“نه در حیاط خلوت من”) در برابر آن قرار دارد. ناآگاهی عمومی از اقتصاد مربوطه نیز عاملی است.

با این وجود، قابل توجه است که یک جنبش بین ایدئولوژیک قابل توجهی برای اصلاح وجود دارد. دیدگاه گلیزر در مورد این موضوع با افراد متفاوتی مانند گلن یانگکین، فرماندار جمهوری خواه ویرجینیا و برایان شاتز، سناتور دموکرات هاوایی، شباهت زیادی دارد. اخیراً برای اصلاحات مطرح شده است در سنگ لوح:

به ،وان یک دموکرات، من از یک سنت طول، ترقی گرایی بر اساس کمک به مردم آمده ام. اما یکی از زمینه‌هایی که فکر می‌کنم دموکرات‌ها به‌طور سنتی اشتباه می‌کنند، این است که ما در واقع کمبود چیزی را که می‌گوییم می‌خواهیم ایجاد می‌کنیم. ما ایجاد مسکن را فوق‌العاده دشوار می‌کنیم، و سپس به نوعی معما می‌کنیم که در مورد آن چه کنیم. و راه حل در واقع بسیار ساده است. ما باید ساخت انواع مسکن را قانونی کنیم.

این باید برای افرادی که مترقی هستند جذاب باشد، زیرا ما در سراسر کشور کمبود مسکن داریم. اما همچنین، افرادی که در مرکز قرار دارند باید جذب بحث حقوق مالکیت اولیه شوند، که این است که، هی، زمین شماست – شما مالک آن هستید.

من خودم بهتر از این نمی توانستم بگویم! این در واقع بزرگترین مسئله حقوق مالکیت آمریکا در زمان ما است، حتی بیشتر از سوء استفاده از دامنه برجسته، حتی اگر من بخش زیادی از آن را اختصاص داده ام. کار من به دومی این همچنین فرصت ها را برای فقرا مسدود می کند و در نتیجه رشد اقتصادی و نوآوری را متوقف می کند. و راه حل در واقع “قانونی ساختن ساخت مسکن از هر نوع” است.